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3月24日，财政部下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，这意味着“营改增”这一政策正式落地。根据通知显示，自5月1日起，普通住宅和非普通住宅二次销售时，将按条件缴纳增值税，不再缴纳营业税。对此，绵阳涪城区地方税务局的工作人员表示，“营改增”新政，对二手房负税没有太大影响，变化最大的是税收的征管方式。

“营改增”前后对比 计算方式有所变化

3月24日，财政部下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知中明确表示：5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

据小编了解，当前二手房交易时按条件征收营业税，按照个人购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，2年以上的则免征营业税。购买2年以上的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

对比“营改增”实施发现，此次财政部公布的个人房屋转让的增值税税率，和目前正在执行的营业税税率基本相同，与此同时过去满2年以上普通住宅就可免征营业税的优惠政策，也延续到了增值税之中。

税负金额有所下降

“增值税与营业税的不同在于，增值税的计算须要把含税部分剔除，即增值税等于不含税的销售额乘以税率。”涪城区地方税务局的工作人员在接受本网小编采访时说道。“事实上，房产二次销售的所得款项中是包含增值税的，在购房者缴纳增值税的时候，要将总销售款中的增值税先剔除，然后在此基础上，计算需要缴纳的增值税。其计算公式为增值税=含税销售额/(1+征收率)×征收率”。

该工作人员进一步举例道，假如王先生100万买进一套房产，5月1日前，将未满2年的该房源对外销售，那应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5%=5万元。

如果5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。这样看来，“营改增”后二手房交易的税负确实会有所下降。

不过对出售购买满2年的非普通住宅(面积>144平方米)来说，依旧须要交纳5%的增值税。

投资交易周期变短 有利于房价稳定

虽然缴纳税费有所降低，不过也引发了市民对房价涨跌情况的再一次关注。事实上，假设购房者100万买进房产，如果2年内涨到150万抛售，需要缴纳营业税150×5.6%=8.4万，改成增值税后，仅对增值部分计算，假设税率5.6%不变，交税变成50×5.6%=2.8万，所要缴纳的费用大大降低。

而“营改增”以后，只要房子涨到102万以上出手就能获利，所需缴纳的也只是获利部分的费用。由此可见，对于房产投资者而言，他们交易的周期将会缩短，同时市场上2年内的房产资源放量将会增加，有利于房价稳定，更不会出现暴涨暴跌的局面。

因此，不管二手房交易的增值税税率是多少都是只对增值部分收税。按原来税率缴纳政策计算，100万元买的房子，二次销售时需要缴纳契税个税营业税，两年内出手要涨到107.6万以上才可获利。

举例，即使绵阳市营业税的税率低到5.6%，虽然按法律规定，营业税由卖方承担，但在实际交易中，这部分的成本会转嫁到买房者手中，“营改增”后二手房交易的营业税将改为增值税征收。

所以，房产增值越多交税越多，而税收同样会转嫁给买家。以当下房价为基数，当初买进房产时价格越低，现在出售所需缴纳的税费也就越高，买家承担的也就越多。

利好二手房市场趋稳 房主不怕手里房子多

在“营改增”具体实施细则出台前，很多二手房房主都非常“忐忑”，也一直在犹豫是否立即将手中房源出售。如今细则出台，2年以上的住宅外售免征增值税，给很多观望中的房主吃了“定心丸”。对此，房产中介的经纪人深有感触。

“3月24号前，有很多在我们这挂房的房东向我们咨询‘营改增’的课题，就是怕最后税费承担很多，细则出台后，很明显的就是很少有房东再问了，再就是一些打算购买二手房的进行咨询，”南河路上一位不愿透露姓名的二手房中介门店经理告诉小编，“现在税率定为5%，房东不再犹豫着急，龙汇花园一位房东本来打算以7680元的单价卖了房子，前几天还打来电话打算可以考虑降价出售，‘营改增’后直接说不降了，也算是典型了。”

“营改增”后市民买卖房产，税费比之前的少，这无疑是利好二手房市场的。“从此次发布的增值税税率来看，‘营改增’基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大。”世联行地产高级经理蒋三方表示，“从短期看，‘营改增’对二手房影响并不会太明显，因此我估计今年上半年二手房市场价格将继续平稳，整体上是利好。自去年“3.30”新政至今，大量的购房需求已经得到释放，而随着时间的推移，利好政策的边际效应也将逐步减弱，未来随着市场理性回归，楼市交易将逐步趋于稳定。”